一、用 idealista 免费查询：估价、地籍、历史价格曲线、周边配套

访问：
https://www.idealista.com/zh/maps/

1）输入地址查询

输入房产所在的地址进行查询。

2）选择门牌号

3）查看房产基础信息与估价

会显示该房产的：

  • 面积
  • 建筑年代
  • 出售估价
  • 租房估价

4）继续下拉：地籍信息下载、房屋结构信息

继续下拉可以看到地籍信息下载，以及房屋的结构信息。

5）nota simple（非常关键）

地籍信息 nota simple，包含：

  • 交易记录
  • 是否有贷款等信息

6）周边信息：交通、教育、医疗、购物

周边的交通和教育信息

房产附近的医疗和购物信息

7）价格报告：历史成交价格曲线

点击价格报告，可以看到该区域的历史成交价格

可以看出西班牙的房产价格波动非常小：

  • 这个示例是别墅价格：别墅几乎只能自住，没有投资价值
  • 西班牙的公寓价格涨幅更大：公寓投资回报率更高

二、市场与定居判断：租金回报、地区气候与城市选择

  • 西班牙热门城市的房产出租回报率大概在 7% 左右，低租金的房产供不应求。
  • 价格便宜、位置便捷的公寓更具投资价值。

西班牙不同区域差异（气候/物价/环境）

北部（临近法国、面朝大西洋）

  • 气候湿润，植被茂盛
  • 夏季凉爽，冬季寒冷
  • 物价高
  • 城市干净
  • 风景和瑞士相近

中部和南部

  • 气候干燥、植被稀少
  • 大风时尘土飞扬
  • 夏季炎热
  • 物价相对较低

从交通便利、气候适宜、经济发达、热闹的角度看：
巴塞罗那是西班牙最适合定居的地区。

三、tips（非常实用，建议逐条对照执行）

1、西班牙的南部和中部地区属于半干旱区域，遇到下暴雨的天气很可能会出现房子被淹，几乎每年都有洪涝灾害发生，所以中南部的房子尽量选在人口集中、地势较高的区域。看房子时注意房子地下室是否有水淹过的痕迹。

2、房产中介收费费率一般为房价的3%，如果房价超过20w欧，一般可以协商。

3、订房前，应当仔细核对地籍信息nota simple，避免购买贷款未结清，权属复杂的房屋。

4、胆大心细的，可以根据交易网站的房子照片，按图索骥，敲门直接联系房东，这样可以省却不少中介费，但不是每一个房东都愿意绕开中介。

5、房产交易税大约为房价的10%，一定要自己去银行缴纳，不要将交易税直接转给中介代缴。中介代缴交易税是很不保险的。

6、房产交易是比较简单的，一般并不需要请律师，华人律师一般收费在1%，西人便宜点，按次收费几百欧也能谈。也可以自己用翻译软件翻译合同，或者请经验丰富的翻译帮忙审核。

7、房产交易最重要的环节是在公证处公证整个交易过程，所以一定要审核公证处公证人员的信息，是否为合法持牌人。西班牙的所有合法公证人都需注册在西班牙公证人协会（CGN）。访问https://www.notariado.org/，可以找到合法公证人的名录。

8、idealista房产交易网站上可以免费查询房产的地籍和出售估价，以及周边房产均价、历史成交价格曲线、周边配套设施等信息。使用idealista免费查询地籍信息

9、西班牙房价稳定，房屋价值主要体现在建筑成本，现在的新房建筑成本远高于十多年前二十多年前的建筑成本，人工、建筑材料的价格涨幅很大，所以新房价格远高于旧房价格，一般在2倍以上，并且新房使用的建筑材料和建筑方式却并没有2000年左右的房子用的材料结实，所以选择2000年左右的二手房是最划算的选择。在西班牙，很少有人买新房或者自建。

10、欧盟有严格的防止洗钱政策，买新房对资金来源的审核也非常严格。

四、西班牙二手房产交易的一般流程（完整步骤，按这个做）

1、在二手房网站筛选；

2、联系中介看房；

3、签订看房协议
（注意签名前确定协议内容，比如排他性条款、中介费用等，你是否愿意接受，否则拒绝签名）；

4、有意向后：缴纳诚意金（通常由中介提出）
中介一般要求买方缴纳诚意金，诚意金一般在委托中介合同中确定。
合同中一般会规定：

  • 若按买方意向金额和卖方达成合同，诚意金自动转为中介费；
  • 若无法和卖方达成协议，诚意金将在一周内全部退还。
    这些条款都可以协商，并非标准。

5、和卖方签订购房合同（核心条款要写清楚）
合同一般包括：

  • 总房款
  • 定金
  • 公证时间
  • 支付尾款时间
  • 房屋交接时间

一般会在合同签订当场，预先支付一笔定金给卖方，定金一般为房价的10%左右。
西班牙银行一般有5w欧每天的转账限额，注意提前和银行经理预约大额转账的临时授权，或者开具支票，定金支付方式需要和房东确认，避免纠纷。

6、公证（最关键环节：现场交割、支票、身份核验）
公证时注意检查公证员身份信息是否在西班牙公证人协会官网公示，是否具备房产交易的公证资格。
房屋尾款一般使用支票支付：

  • 一手交支票
  • 一手交房屋钥匙
    公证人员现场见证。

支票需要提前联系银行开具。
要注意支票接收人的姓名，要提前和卖家确认好。

7、交易后房产注册信息更改（通常可代办）
中介或者公证处一般会代理交易后房产注册信息的更改，费用不多，200欧左右，办理时间大约2个月左右。
建议选择代办。房产信息更改后，会收到政府邮件和短信通知。

8、缴纳房产交易税（再次强调：不要让中介代缴）
房产交易税一般为房价的10%：
一定不要让中介代缴，容易出问题。
做法是：让中介给你房产交易税缴纳通知单，然后自己去银行缴纳即可。
银行盖章后再交给中介，拿交税单办理房产登记信息的更新。

9、费用结清与过户（水、电、气、物业、垃圾、房产税等）
房屋的水、电、气、物业、垃圾倾倒、房产税等费用的结清和过户，一般需要房东配合，或者中介代办。
房产税一年一交，西班牙房产税很低，每年大约为房价的千分之三，每个地区略微不同。